O programa Minha Casa Minha Vida foi o principal eixo de sustentação do mercado imobiliário da capital paulista em 2025, em um ano marcado por forte expansão da oferta residencial. No acumulado de 12 meses, São Paulo registrou 139,7 mil unidades lançadas, segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI), do Sindicado de Habitação, Secovi-SP. Portanto, maior volume já apurado pela série histórica.
A expansão ocorreu com clara concentração no segmento econômico. Tal arranjo passou a orientar decisões de investimento, perfil dos empreendimentos e dinâmica regional das vendas na cidade, redefinindo o desenho do mercado local.
Minha Casa Minha Vida ganha escala em São Paulo
O Minha Casa Minha Vida respondeu por 61% dos lançamentos residenciais na capital em 2025, com 85,4 mil unidades. Além de concentrar 64% das vendas, que somaram 72 mil imóveis. Enquanto isso, o tíquete médio ficou em torno de R$ 270 mil, patamar alinhado à renda das famílias atendidas pelo programa federal.
Segundo Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, a ampliação da escala produtiva ao longo da última década alterou a estrutura operacional do setor. Ele avalia que o ganho de produtividade permitiu acomodar custos e manter preços em trajetória mais controlada no segmento econômico. Inclusive, diante de pressões sobre insumos e mão de obra.
Esse avanço explica a capilaridade do programa Minha Casa Minha Vida na capital. Além disso, estimativas do setor indicam que cerca de 1,2 milhão de pessoas acessaram a moradia própria em São Paulo nos últimos dez anos por meio dessa política habitacional. Portanto, consolidando o crédito direcionado como base do mercado local.
O imóvel que São Paulo passou a comprar
A predominância do segmento econômico moldou o perfil dos imóveis mais vendidos na capital. Apartamentos de dois dormitórios lideraram as transações, com metragens entre 30 m² e 45 m² concentrando a maior parte da demanda ao longo de 2025.
Em dezembro, inclusive, esse padrão se intensificou. Unidades de dois quartos responderam por 66% das vendas mensais, enquanto imóveis compactos abocanharam 64% do volume negociado. Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, afirma que a produção passou a seguir de forma direta as pesquisas de comportamento do consumidor. Com isso, ajustando projetos à renda disponível e ao valor final da prestação.
Minha Casa Minha Vida diante do desafio dos custos
Além do Minha Casa Minha Vida, o alinhamento entre políticas públicas federais, estaduais e municipais ampliou a sustentação do crédito habitacional. Jorge Cury, presidente do Secovi-SP, destaca que o orçamento do FGTS chegou a R$ 160 bilhões, garantindo fôlego ao segmento econômico mesmo com a retração do financiamento via poupança.
No recorte territorial, a zona sul liderou lançamentos e vendas ao longo do ano, enquanto a zona norte se destacou pela maior velocidade de vendas no fim de 2025, com Venda Sobre Oferta (VSO) de 11,9%. Para o setor, portanto, essa diferença reflete preços, infraestrutura urbana e acesso ao transporte.
O foco agora se desloca para os custos. Estimativas preliminares do Secovi-SP indicam que a reforma tributária pode elevar as despesas de produção entre 7% e 8%, com potencial de repasse ao consumidor. O mercado, nesse caso, segue sustentado no curto prazo, mas dependerá da trajetória dos juros e de sinais fiscais mais claros. Portanto, programas facilitadores, como o Minha Casa Minha Vida, seguem como pilar da produção habitacional em São Paulo.
